韩国楼市曾是全球最热的区域之一，曩昔的5年里，韩国房价全体涨幅一度到达80%，现在却面临着量价齐跌的困境。韩国央行的加息引起了一连串反响，全租房暴雷致使房东会集贱价兜售的行为都加快了韩国房地产商场的下行。
房价过山车：买房一年涨50%又跌回
韩国房价动摇的本源，仍是利率动摇。
2020年3月，因全球疫情分散速度与规划超预期，韩国央行降息至前史新低。2020年3月16日，韩国央行举行金融钱银委员会暂时会议，将现在的基准利率1.25%下调0.5个百分点至0.75%，在2020年5月再度将基准利率降至0.5%，创前史新低，这一低基准利率保持了15个月。
韩国政府企图经过降息放水来影响商场经济，而最早遭到冲击的便是楼市。在利率下降的一起，商场上呈现许多钱银，购房者可用挨近零利率的借款去购买房子，然后影响房价的不断上涨。
在韩国从事花卉出口作业的徐小洋告知汹涌新闻（www.thepaper.cn），自己便是韩国这一波低利率购房的受益者。
“咱们是在2020年11月置换购房，其时房价上涨的预兆现已开端了，其时借款利率是2.65%，看了七八家最终才买到房子。卖家看到房价开端上涨，有3个人当场就说不卖了，后来看的那一套卖家住在首尔，并不清楚仁川的行情，咱们决议赶忙签下来，购房款交了一半，买完之后房价就开端一路上涨，尽管咱们在仁川不会像首尔那么贵，但眼看着房价也是一直在涨。”
据徐小洋称，她购买的这套房子其时的价格为5.5亿韩元（约合人民币313万元），在不到一年的时刻里最高涨了约3亿元（约合人民币170.9万元），涨幅超越50%，但现在基本已回落至其时买的价格。
韩国KB国民银行发布的楼市统计资料显现，2020年9月，首尔公寓的均匀交易价格打破10亿韩元，到2021年4月打破11亿韩元，2021年10月的均匀交易价格为12.1639亿韩元(约合人民币661万元)。首尔公寓的均匀交易价格在13个月时刻上涨超2亿韩元，涨幅达21%。
加息：利率从0.5%涨到3.5%
2021年1月，时任韩国央行行长的李柱烈表明，近期许多资金涌入财物商场、家庭负债规划也大幅添加，2021年有必要当令有序地将宽松方针转为正常。
2021年8月，美联储祭出加息方针，韩国央行也紧随其后将基准利率从0.5%上调至0.75%。尔后，韩国央行加息脚步敏捷，至2023年1月将基准利率上调至3.5%，累计加息300个基点，并保持至今。
这样的加息方针一方面使得流向房地产的资金本钱升高了，本来能够低息借款买房的环境产生了改动，许多资金不流向楼市，转向了其他范畴。另一方面，不少在2021年房价高点时的购房者挑选了起浮利率借款买房，利息飙升导致还贷金额翻倍，归还困难。
徐小洋表明，除了一套仁川的住所之外，也是在这期间花费1.5亿韩元（约合人民币85.34万元）她还买了两套op房（商住两用房）用于租借。op房处理营业执照能够请求退税，退税金额是房子总价的10%，可是在十年内不能卖，卖了就需求交还返税钱，还要追缴附加价值税。购入时每个月还款利息为25万韩元（约合人民币1422元），但自从加息之后，一个月要还43万韩元（约合人民币2446元）。
据《亚洲日报》此前报导，进入2023年以来，韩国的公寓、多户型住所等一起住所公示价格较2022年均匀下降18.63%，降幅创下前史新高。别的，首尔部分区域的房价同期跌幅已达40%，成交量暴降70%。
在韩国楼市跌落之时，韩国政府也出台了方针安稳楼市。
韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐在本年3月表明，韩国本年公寓、联体住所等一起住所的基准房价同比下降18.6%，为2005年施行相关准则以来最大减幅。他表明，基准房价下降归因于政府争夺稳控楼市的方针和央行加息。征收归纳房产税的房价基准从6亿韩元上调至9亿韩元(约合474万元人民币)，一起下调税率也将发挥安稳楼市的效果。
7月13日，韩国央行行长李昌镛表明，将与政府一起努力实现房地产商场的软着陆，外汇汇率不只遭到与美国的利率差异的影响。李昌镛估计通胀率将在8月之后持续上升，到本年年末，通货膨胀率将回升到3%左右，下一年将下降到2%。
“全租房”商场的杠杆游戏
除了加息潮及商场上供过于求的现状，韩国房产商场特有的“全租房”准则在其时的楼市动摇中也成为了韩国楼市下行的重要因素。
高禾是一名在韩国作业的25岁的年青人，他以本身阅历向汹涌新闻叙述了自己全租房的进程。
“我在高丽大学邻近2公里左右的当地看过一套公寓，每月的价格大概在120万韩元（约合人民币6832元），押金100万韩元（约合人民币5694元），要交纳公寓管理费，算下来的话其实挺贵的。我在韩国的一个朋友告知我能够挑选全租房。”
在韩国，全租房是一个特别的存在。
韩国的“全租房”是指租房者一次性向房东付出房子全额价格的60%-70%作为押金，尔后在租房期间不必再付租借金，在合约期中止后，业主才需求交还租客的悉数押金。合约一般为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后交还一切押金。租约期间，押金的利息收入与租户无关，归房东一切，房东可将其作为收入。
高禾表明，“以首尔一套6.5亿韩元（约合人民币370万元）来核算，我需求付3.9亿韩元（约合人民币222万元）的押金给房东，然后就能够住两年。尽管看起来一次性要付得多，可是你能够向银行借款，在加息（作者补白：疫情期间，韩国央行屡次大幅下调基准利率，在2020年5月将基准利率降至0.5%，创前史新低，这一低基准利率保持了15个月）前，以基准利率0.5%来算的话，借款几乎不需求付利息，我能够用极低的本钱租到一套不错的房子，这也是许多韩国人挑选全租房的原因。”
在低利率时，租客能够经过银行借款用低于一般房租的本钱住进同级别住所，房东则能够用租客的押金去进行出资或许挑选持续购房以全租房的方法持续租借取得押金。在这种方法下，租客节省了租房开支，房东添加了个人财物。
看起来是两边都获益的准则，其形式的本质上仍是杠杆游戏，无疑存在着极大的危险。
若银行上调借款利率，租客付出的利息一旦高于租金，租客就会挑选退租，关于用押金来炒房的房东来说就无法短期内退回押金。
在2022年8月1日韩国连续挑选加息之后，高禾的租房本钱也开端进步。现在韩国央行的基准利率为3.5%，和高禾其时的借款利率比较添加了300个基点。
“借款利率进步，我租房的本钱进步了，不划算了，我就想退租就租质量差一点的房子，或许合租。”据高禾介绍，他的房东手里有二三十套租借房源，悉数都是以全租房的形式租借的。
在租房本钱进步后，高禾萌生了退租的主意。
“我其实算走运的，我的押金在拖了三个月之后（本年5月）房东退回来了，我看韩国的新闻，有许多人的押金是没有退回来的，押金动辄都是百万的，就这么被房东卷款跑路了。”
据韩国住户查询数据显现，到2021年全租房占韩国租房商场的70%，在年青租户中的占比达80%。以往来说，上述的形式并不会呈现什么大问题。但随着韩国房价和租借价格的下降及加息后更高假贷本钱，开端呈现租约到期后房东无法依照约好全额返还租客押金的状况。有的房东需求经过租客的押金来归还名下其他房产的房贷，甚至有房东直接将有欠贷问题的房子租给住户，而房价跌落也导致按份额得到的新押金不足以偿付原押金，这迫使部分房东以大幅扣头兜售房产，在必定程度上助推了韩国房地产下行周期。
据新民周刊的报导，到2022年末，韩国各区域现已有30余名炒房客拖欠保证金跑路，涉案金额高达7250亿韩元。
韩国《东亚日报》4月19日报导称，因遭受全租房欺诈的韩国青年们连续凄惨地自杀，仅本年就已产生3起。
为了防止全租房欺诈受害者自杀案子持续产生，针对由于全租房欺诈而连续呈现受害者轻生的状况，韩国总统尹锡悦4月18日在国务会议上表明，这是典型的对弱势群体的犯罪行为，命令中止牵涉全租房欺诈案子的房子拍卖程序。
（本文受访者徐小洋、高禾均为化名）
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