曾经是全球楼市炙手可热的焦点，而现在却量价齐跌。韩国楼市阅历了什么？
韩国楼市曾经有多热呢？据韩媒报导，2021年，韩国房价涨幅到达15.9%。一轮暴升之后，韩国的房价攀升到了全球第二。Numbeo等数据显现，2022年，首尔市中心的房价到达15万元人民币/平方米左右，外围区房价也挨近8万元/平方米。
但依据韩国房地产委员会每月更新的韩国房价指数（KHPI），相较于2017年11月的前史高点（103.793），2023年5月时该指数为93.8，已连跌12个月。
进入2023年，跟着“高烧”褪去，韩国公寓、多户型住所等一起住所公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下前史新高。在会聚韩国近对折人口的首尔，部分区域的房价跌幅同期已达40%，而同期的成交量更是暴降70%。
首尔科学归纳研究生院大学主任教授黄菲见证了韩国楼市从近年来的暴升到现在的暴降。她回想道，韩国房地产阅历了文在寅政府时期严厉约束房地产买卖的冰河期，也阅历了2020年~2022年宽松货币方针的影响，导致了全体房价大幅上涨了四五成，乃至有些区域的房价相较2014~2015年的低位时翻了一倍。
“这也是我在韩国生活了二十多年来头一次见到这么短的时刻内韩国房价涨得这么快。之后房价又暴降回2020年左右，不过最近看商场又有所上升。”黄菲说。
6月中旬韩国央行行长李昌镛标明，韩国房地产借款逾期率正在添加，需求亲近重视相关的金融风险。
加息叠加供大于求
关于其时过山车般的韩国房地产价格，黄菲并不意外。数据显现，韩国楼市价格的分水岭呈现在2021年8月。其时，恰逢美联储开端祭出加息方针，韩国央行也紧随其后。韩国央行揭露数据显现，从2021年8月到本年1月，韩国央行屡次上调基准利率，累计加息300个基点至3.5%，到达2008年末以来的最高水平。
黄菲以为，居高不下的利率进一步遏止房子需求，成了其时韩国楼市降温的重要原因。“加息导致了两个方面的问题，一个是流向房地产的资金本钱升高了，本来能够低息借款买房的环境产生了改动，许多资金不流向房市，转向了其他范畴。”她剖析道，“另一个则是不少在2021年房价高点时的购房者挑选了起浮利率借款买房，利息飙升导致还贷金额翻倍，成果归还困难，有些停贷房主的房子成了法拍房。要归还高额借款的人或许开端几个月或许还挺得住，但随后由于租金也在跌落，想要租借都没那么简单。”
在本年5月的货币方针会议上，韩国央行接连第三次保持方针利率不变，但暗示在通胀继续的状况下或许会再次加息。
此外，黄菲还说到，在2022年末韩国商场上短时刻呈现的许多新房，也助推了其时的楼市降温。上一年末首尔松坡区奥林匹克公园邻近遁村住所区的改造，使得商场上一下呈现了多达12032户新增住所。“这是韩国房地产史上最大的公寓小区。由于一会儿这么大的新房供给到商场上，并且其时正值房价从高点下滑，加之这个小区的认购价与周围的公寓比较较高，其时政府怕呈现许多认购者不签约、不入住导致空置率过高的问题，因而尹锡悦政府匆促在本年1月3日推出了许多缓解房地产窘境的行动。”她说。
在黄菲看来，新房供给虽然增多，但原有的需求方却没有产生什么大的改变，加之其他持有房产的人看到房价的跌势，也纷繁挂出自己的房子待售，这就使得市面上的房子数量远远供过于求。她还记住，许多房子即使挂牌半年也无人问津，乃至一些人急于周转资金，挂出了2020年左右的房价，“由此全体的房价也就快速进入了下行通道”。
胜败皆因“全租房”？
除了美联储带动的加息潮，以及商场上供过于求的现状，韩国房产商场特有的“全租房”准则在其时的楼市动摇中好像也成为了压垮韩国楼市的最终一根稻草。
所谓“全租房”，即租客一次性交给房东房子价值60%~70%的押金，就能够“免房租”在此寓居。房东往往将这笔押金用作出资或其他用处，因而常常呈现租约到期后房东无法依照约好全额返还租客押金的状况。有的房东需求经过租客的押金来归还名下其他房产的房贷，乃至有房东直接将有欠贷问题的房子租给住户。当资金开裂，银行将相关房产进行典当拍卖，租客只能被逼搬离。
亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）集团总经理Daniel Ho告知榜首财经记者：“在韩国，每个人有必要要有房子这个观念根深柢固，这是全租房呈现的主要原因，这种形式盛行于上世纪60年代，个别只需求付一小笔钱作为首付，或许从银行借款作为首付买下房子，然后用这种形式租借给租户，用租户的押金去还房贷，成为业主后再坐等房产增值。”Ho以为，从上世纪60年代今后，韩国经济一向腾飞，房价也一路上涨，全租房形式成了韩国人财富添加的途径。
“全租房也让年青家庭只需预备一份押金而不必付月租金也能住上房子。因而，不少年青家庭便是用这个办法，在名校周边的学区房‘免费’住到孩子结业。”他说道。数据显现，到2021年，全租房占韩国租房商场的70%，在年青租户中的占比达80%。
“韩国央行的加息直接导致业主的还贷月供添加，再加上后疫情年代经济不景气，那些还不起租户借款的业主只能眼看着银行把房子拿去拍卖，而租户也无法拿回悉数押金，这样的事例不必多，就已满足吓退潜在租客了，所以现在全租房没人敢问津了。”Ho说道。
“加息潮后，商场上供给的新房以及旧房更多了，那么关于租客来讲可挑选的房源也更多了，租金天然就下降了；租金少了意味考虑去做房产出资的需求也就降低了。”黄菲称。
何时触底反弹？
Ho预估，韩国许多业主的还贷会在下半年撑不住，到时会是韩国楼市低谷，但也稀有据标明，韩国楼价的跌势在本年头几月现已缓解，房价正在逐渐趋稳。
“假如本年下半年韩国银行挑选降息，则韩国楼市最糟的一幕有望翻篇。”Ho称。
其实，尹锡悦自上一年5月上台后为了稳楼市，已推出了许多影响房地产买卖的方针，但收效甚微。“上一年末1.2万户新增住宅涌入商场，迫使尹锡悦政府不得不做出更多尽力来对商场的巨大动摇作出回应。”黄菲回想道，由此尹锡悦政府在本年1月初火速推出了“一·三救市方针”。对房地产方针大幅松绑，解除了首尔除江南三区及龙山区等四大抢手区域以外的买卖约束区域，大幅下调了持有多套房的税率，放松多套房持有者的借款约束，下调住宅买卖税率等。因而，在2023年春季，首尔市内的房产买卖呈现了一波“小阳春”。
不过，跟着时刻的推移，韩国政府这套前所未有的组合拳也遭到了许多质疑。比方，黄菲以为，遁村住所区好像是最主要的受益者，由于新政中关于转卖年限从原先10年缩短至3年，更多是为了避免许多认购成功的房主抛弃签约然后导致过高的空置率形成房地产商场的惊惧。
在她看来，现在韩国整个房地产商场的买卖量仍是精神萎顿，虽然其时房价跌落的趋势已放缓，可是许多专家仍是以为没有见底，估计本年末到下一年年中时或许见底。
