韩国楼市崩盘：首尔实践买卖房价暴降25%，成交量降七成

liukang20242个月前 (05-04)观众吃瓜344

韩国首尔江南区的公寓园区。公民视觉材料图

韩国楼市暴降

韩国楼市曾是全球最热的区域之一，此前房价连涨数年。曩昔5年，韩国房价全体涨了80%，2020~2021年最大涨幅逾越40%，首尔更是逾越50%，房价一度达每平方米15万公民币，仅次于我国香港。

2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的迸发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

不过，最近，韩国房价崩了。2022年3月起，美联储敞开了数轮强势加息，严峻依靠进出口贸易的韩国为了平抑汇率动摇危险，紧随这以后展开同步加息，基准利率暴力拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%。

2021年8月跟着韩国央行开端加息，房价敞开了崩盘形式，首尔实践买卖房价暴降25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达前史之最，成交量也暴降超7成。

据《亚洲日报》报导，韩国本年公寓、多户型住所等一起住所的公示价格较上一年均匀下降了18.63%，降幅创下前史新高。

在首尔，部分公寓价格跌落了30%-40%，而成交量更是暴降70%以上。

5月3日，韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院挂号信息进行剖析，成果显现，本年第一季度初次购房（包含公寓、联排别墅、商务楼）人数到达6.8105万人，创2010年开端进行相关计算以来第一季度的最低值。2021年第一季度，初次购房者数量到达了14.8961万人，创下了前史最高纪录。但是上一年第一季度降至8.7660万人后，本年的购房者数量再次降至前史最低值。

传贳房——利率“加快器”

剖析以为，一种称为“传贳”的租房准则近年来快速推升了韩国房地产商场的热度。

国君世界微观剖析师周浩写得一份研报称：

韩国的房地产商场与其他干流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外，存在第三种方法——传贳房，这是一种介于月租和一切权之间的挑选。在传贳房租约最开端，租户需交纳当时房产商场价值50%-80%（详细由合约两边协议）的单一保证金，这以后在整个租约期间无需付出其它租金。合约一般为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后交还一切押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东一切，房东可将其作为收入。

传贳房作为韩国特有的工业，它是租借和金融工具的“结合体”。依据韩国政府的计算口径，传贳房一方面是租户与房东的私家借款合约；另一方面，这也是一种金融工具，关于房东来说，租户的存款能够作为抵押品，关于租户来说，租借的房子也可作为抵押品，这能够在必定程度上进步租借两边的杠杆水平。

在2008年金融危机后，韩国央行大幅调低了基准利率，这推动了租户对传贳房的再度喜爱。在低利率时期，一方面租户能够经过银行借款用低于一般房租的本钱住进同级别住所；另一方面，房东能够将收取的大额押金出资于资本商场，或许购入新的房产并以传贳房的方法持续租借。在这种方法下，租客节省了开支，房东增加了个人财物，即便利率较低，银行业也经过巨大的事务规划获取了不菲的利差收入。这样一个三赢的局势推动了传贳房在曩昔几年间价格大幅上涨。

例如一个房产出资人本来能够用手中的10亿韩元购买1套住宅，但经过传贳方法租借，他能够在签定购房合同后先租借这套住宅，拿到8亿押金后再向原房主付出房款。这样1套二手房的实践付出金额只要2亿韩元，10亿韩元能够让他购得5套相似的住宅。但是，传贳准则只适合于房地产的上升周期。经过传贳准则购房的房主，必须用下一个租客的押金才干返还之前的押金。但跟着房价跌落，按份额得到的新押金已不足以偿付原押金。

2021年8月之后，韩国开端了加息通道，特别是2022年3月份美国开端本轮加息周期以来，韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂起伏扩展，开端急进加息。

对租客来说，一次性交给大笔资金的本钱越来越高，乃至将这笔钱存到银行的利息收入也或许比租金还高，与其如此，租客当然不会再挑选传贳房。

对房东来说，假如租客退租，房东拿着押金连环炒房，归于典型的“短债长投”，这种资金错配状况直接导致担负巨额房贷的房东，面对巨大还贷压力，要么挑选卖房，要么挑选跑路。

曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方法在首尔买了280套房子，终究因为杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客一生的积储顷刻之间荡然无存。

周浩研报称，伴跟着利率上升，传贳房相关的金融危险被扩大，这导致了“接盘侠”变少，当从银行借款的本钱高于一般租房本钱时，本来的三赢局势不复存在，越来越多的租客开端从传贳房转向一般月租房。数据显现韩国2022年成交的房子租借合约中，一般月租房的数量第一次逾越了传贳房。

在对传贳房需求下降的一起，部分房东不得不出售手中的房产以归还租客押金，这就导致了韩国的房价加快下行。与此一起，仍有适当一部分房东无力归还租客押金。因而韩国呈现了一个风趣的现象，在房价大幅跌落的状况下，即便有新的租户乐意接盘传贳房，收到的押金也很难归复原租户的悉数押金，房东为了款留原租户以防止资金链断裂，乃至开端向租户倒贴房租。

（来历：泰勒/我国基金报）

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